汤臣中心业主大会议事规则

第一章  总则

第一条        （制定的目的和依据）

为了保障全体业主依法行使自己的权利，规范业主大会活动，提高议事效率，依据《物业管理条例》和相关法规、规章，制定本议事规则。

第二条（适用范围）

本规则适用于【汤臣中心】业主大会的设立、运作和监督。

第三条（业主大会的成立原则及组成）

在本【汤臣中心】内，只能成立一个业主大会。

本业主大会只能设立一个业主委员会。业主委员会必须遵守有关法律政策，不得损害国家利益、社会公共利益和他人的合法权益。

本业主大会由本物业管理区域内的全体业主组成。

本业主大会设立的业主委员会为执行机构

第四条 （本规则下列用语的含义）

本规则所称物业，是指【汤臣中心】房屋及与之相配套的设施、设备和相关场地。

本规则所称业主，是指【汤臣中心】房屋的所有权人。

本规则所称业主代表，是由业主大会筹备组以幢、单元、楼层等为单位推选的代表，该代表在业主大会会议召开前以书面形式征求所代表的业主意见。

本规则所称使用人，是指【汤臣中心】的承租人或以其他形式实际使用物业的人。

本规则所称业主大会，是指【汤臣中心】的全体业主依照有关规定和本规则就物业管理事项代表和维护全体业主合法权益而设立的物业自治组织。

本规则所称业主委员会，是指按照规定程序由【汤臣中心】业主大会选举产生，并根据法规政策的规定履行职责和办理业主大会授权的相关事务的业主大会常设机构。

本规则所称业主公约，是指业主承诺的，对全体业主、使用人具有约束力的，规定业主、使用人在【汤臣中心】相互之间及其使用、维护、管理物业等方面权利和义务的行为守则。

第五条（行政监督）            

物业所在地的区、街道人民政府房地产行政主管部门负责【汤臣中心】业主大会及其业主委员会的指导、监督工作。

第六条（业主大会宗旨）

    　　　本业主大会代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益，保障物业的合理、安全使用，维护本物业管理区域内的公共秩序，努力创建“管理有序、环境优美、治安良好、人际关系和谐的社区”。

   　 第七条  （物业管理区域基本情况）

    　　一、业主大会名称：【汤臣中心大厦业主大会】

    　　　　业主委员会办公地址：【 张杨路188号 】 

    　　二、物业管理区域范围

（四至及附图）  

    　　三、物业类型：                                        

    　　　（商住两用房型物业）

    　　四、物业管理区域概况：

    　　　　占地面积：  8634 平方米，房屋总建筑面积：70052.85 平方米，其中：纯商用房：11902.02平方米，商住两用房： 53095.61 平方米，地下车库：5054.22平方米。

第二章  业主大会

    　　第八条 （业主身份的认定）

业主或业主代表应当参加业主大会，依法行使权利履行义务。无民事行为能力或限制民事行为能力的业主，由其法定代理人或法定代理人委托的代理人参加业主大会。

业主身份的认定，以房屋产权证记载的所有权人为准。已订立买卖合同尚未领取房屋产权证的，参照合同约定的购房人认定。房屋产权证记载的业主或订立买卖合同的购房人超过一人的，推选一人参加业主大会。

第九条    （业主代表的产生）

首次业主大会召开前业主代表的产生程序：

1、    由业主委员会筹备组按栋为单位，确定各栋业主代表人数 。

2、    由业主委员会筹备组提出业主代表建议名单。

3、    业主代表名单确定后在大堂内公告15天。

4、    在业主大会筹备组的监督下，全体业主以自荐或推选的方式投票确定业主代表侯选人。

5、    业主大会筹备组负责对业主代表侯选人身份进行核查。

6、    业主书面投票选举业主代表。

7、    业主代表选举投票采取在物业内固定地点集中发放、回收选票的方式进行，得票最多的为业主代表。

8、    如果出现票数相同的情况，则由业主对得票最多的业主代表侯选人再次投票，直至选出得票最多的一人成为业主代表。

9、    选举过程由业主大会筹备组监督执行。

第十条 （ 参加业主大会的业主代表的职责和补选）

推选业主代表参加业主大会会议的，业主代表应当于参加业主大会会议3日前，就业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表的业主意见，凡需投票表决的，业主的赞同、反对及弃权的具体票数经本人签字后，由业主代表在业主大会投票时如实反映。

业主代表因故不能参加业主大会会议的，应当书面委托所代表的业主中的一人参加。

业主代表每届任期3年。任期内，如果代表的1/2以上业主有异议，可以在业主委员会的监督下改选。

业主代表任期到期后，如果所代表的业主无异议则应该自然连选。

业主代表缺额时，在业主委员会的监督下应当予以补选。

第十一条 （业主、业主代表的投票权数）

业主在首次业主大会会议上的投票权数，按照每户为一票计算。开发商按每100平方米为一票，最高不超过总票数的30%计算。

业主代表在业主大会投票时应如实反映所代表业主的赞同、反对和弃权票数。

业主可以书面授权其他人投票。

第十二条（业主大会议事内容）

    　　（一）制定、修改业主公约和业主大会议事规则；

    　　（二）决定选聘物业管理企业的方案及解聘物业管理企业；

    　　（三）决定专项维修资金使用方案和续筹方案；

    　　（四）决定业主大会诉讼事宜；

    　　（五）选举、罢免业主委员会委员；

    　　（六）审议决定业主委员会的工作权限和活动经费；

    　　（七）审查业主委员会和物业管理企业的工作报告；

    　　（八）审议决定物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、收益方案；

    　　（九）审议决定物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；

    　　（十）改变和撤销业主委员会的不当决定；

    　　（十一）决定本物业管理区域内涉及业主共同利益的其他重大事项。

   　 第十三条  （业主大会会议形式）

   　　 　业主大会会议采用书面征求意见的形式举行。业主大会成立前由业主大会筹备组根据具体情况决定会议召开形式。

    第十四条（业主代表的职责）

    　　业主代表应当在参加业主大会会议3日前，就业主大会拟讨论的事项书面征求所代表业主意见，并在业主大会会议上如实反映。

    第十五条  （召开业主大会会议的条件）

    　　业主大会会议以书面征求意见的形式举行。

    　   有下列情形之一的，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议：

    　（一）20%以上业主提议；

（二）发生涉及全体业主共同利益事项，需要及时处理的。

（三）业主大会议事规则或者业主公约规定的其他情况。

    第十六条  （召开业主大会会议的程序）

    　　业主大会会议按下列程序召开：

    　（一）会议筹备工作

    　　　　业主委员会（换届工作小组）做好开会前的准备工作。根据业主的提议，草拟议案、制定征询意见表或表决票（选票）、核实业主情况。

    　（二）发布公告

    　　　　业主大会召开会议前15日，由业主委员会（换届工作小组）将会议的时间、地点、内容以书面形式向物业管理区域内全体业主公告。

    （三）征询意见或投票表决

    　　　　采用书面征求意见形式的,业主委员会（换届工作小组）应发放征询意见表或表决票（选票），将业主大会议事内容书面征询物业管理区域内业主意见或投票表决。

　　　　　业主大会所作出的决定，须经与会业主所持投票权1/2以上通过。已送达的征求表决意见单，业主在规定的时间内不反馈意见或不提出同意、反对、弃权意见的视为同意。

    （四）回收统计意见

    　　　　　业主委员会（换届工作小组）根据第九条的规定回收业主意见，进行意见汇总或者票数统计。

    （五）通报大会议事决定

    　　　　　业主委员会（换届工作小组）在公告栏通报征询意见或投票统计结果，接受业主的查询和监督。

业主委员会（换届工作小组）根据征询意见或投票统计结果形成业主大会的议事决定，应当以书面形式在物业管理区域内公告。

    　　　　　业主委员会（换届工作小组）应当做好业主大会会议书面记录并存档。

    第十七条  （业主投票权的确定）

    　　　业主在业主大会会议上的投票权，按首次业主大会会议上投票权的规定计算方式确定。

    第十八条  （业主、业主代表的代理）

    　　业主委托代理人参加业主大会会议的，应符合下列约定：

    （一）有表决权的业主因故不能参加业主大会会议的，可书面委托本物业管理区域内的其他业主或使用人参加。业主代表因故不能参加业主大会会议的，由业主代表书面委托所代表的业主中的一人参加。业主不参加投票的，也不委托他人的，视为弃权。但受托人代理份额不能超过物业管理区域内总投票权的5 %。

    　（二）业主是单位法人的，可以书面委托代理人参加业主大会会议或者业主委员会。

    　　　　业主代表需委托代理人参加业主大会会议的，其委托行为应符合下列约定：

    　　　　（一）委托书须业主签名或盖章。

（二）经业主签名或盖章的传真委托书有效。

（三）委托书须设定委托权限。如受托人变更的须提供书面变更。

（四）业主可委托非本物业业主之受托人。

           第十九条（ 议案的提出和审议）

1、业主有权向业主大会提出议案，议案是否列入会议议程，由业主委员会决定。20%以上的业主联名提出的议案，必须列入会议议程。业主委员会审议的时候，可以邀请提案人列席会议、发表意见。

2、代表联名提出的议案，应在业主大会会议举行前提出。

3、列入会议议程的议案，提案人应当提供有关资料，并向会议提出关于议案的说明。

4、议案需公示15天，由各业主代表组织业主进行审议，并由业主代表书面征求所代表的业主的意见，业主大会投票时应如实反映业主的意见。

5、列入会议议程的议案，在审议中有重大问题需要进一步研究的，经业主委员会提出，由大会全体会议决定，可以授权业主委员会审议决定，并报业主大会下次会议备案或者提请业主大会下次会议审议。

第二十条（提议再次召开业主大会会议的限制）

    　　　业主大会对所提议案已经作出决定的，业主在 12月内不得以同一内容再提议召开业主大会会议进行表决。

第三章  业主委员会

    第二十一条 （业主委员会组成和任期）

    　　业主委员会设委员    9    名，其中主任1名，副主任    1 名。主任、副主任在全体委员中选举产生。

业主委员会每届任期   5    年，委员可以连选连任。

第二十二条（业主委员会委员的条件及产生）

（一）业主委员会委员由业主大会会议民主选举产生、罢免、补选。

（二）业主委员会委员应符合下列条件：

1、本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主；

2、遵守国家有关法律、法规；

3、遵守业主大会议事规则、业主公约，模范履行业主义务；

4、热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力；

5、具有一定组织能力；

6、具备必要的工作时间。

（三）业主委员会委员的产生

1、业主委员会委员候选人可由业主自荐或推荐产生。

2、候选人基本情况应在正式选举前15日张榜公示。业主在15日内对有异议的候选人可向业主大会筹备组或业主委员会提出质疑，被质疑的候选人应在提出质疑后3日内解答业主的质疑，并由业主大会筹备组或业主委员会根据业主公约对其进行资格复审和确认。

3、选举业主委员会委员，实行等额选举。候选人得票相等不能排位时，应就得票相等的候选人重新投票，直至选出得票最多的一人成为业主委员会委员。

第二十三条        （业主委员会委员缺额补选）

（一）业主委员会委员因故缺额时，应在下一次业主大会会议召开时予以补选，缺额人数超过四分之一的，应及时召开业主大会会议补选，并报相关部门备案。补选的委员任期随本届业主委员会届满终止，可连选连任。

（二）业主委员会委员补选程序可按照本规则第二十二条规定执行。

第二十四条     （   业主委员会委员停任和罢免）

（一）业主委员会委员有下列情形之一的，经业主大会会议通过，其业主委员会委员资格终止：

1、  建设部《业主大会规程》第三十条规定的情形；

2、  因物业转让、灭失等原因不再是业主的；

2、无故缺席业主委员会会议连续三次以上的；

3、因疾病等原因丧失履行职责能力的；

4、有犯罪行为的；

5、以书面形式向业主大会提出辞呈的；

6、拒不履行业主义务的；

7、其他原因不宜担任业主委员会委员的。

（二）业主委员会委员被罢免的，必须在业主大会会议后7日内将其保管的印章、文件、资料、帐簿以及属于全体业主共同所有的财物等移交给业主委员会，并需要办理书面移交手续。

（三）业主委员会委员的停任和增补，可由业主委员会提名或30%以上投票权数的业主提议，提交业主大会批准，并以书面形式在物业管理区域公布。业主委员会应书面说明委员停任和补选的理由，并提供有关资料。

第二十五条（业主委员会职责）

    　　业主委员会除依法履行职责外，同时履行下列职责：

    　（一）拟订选聘物业管理企业的方案;

    　（二）拟订业主委员会的年度财务预算方案、决算方案，报业主大会决定；

    　（三）拟订《业主大会议事规则》和《业主公约》修改方案，报业主大会决定；

    　（四）拟订物业管理区域内公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度的方案，报业主大会决定；

    　（五）拟订物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、收益方案，报业主大会决定；

    　（六）拟订专项维修资金使用、续筹方案，报业主大会决定；

    　（七）对违反《业主公约》的行为进行处理；

    　（八）  业主大会授予的其他权力。

     第二十六条 （业主委员会会议）

    　　业主委员会会议应当按下列规则召开：

    　（一）会议由主任或其委托的副主任负责召集。

    　（二）委员因故不能参加会议的，提前1日向业主委员会召集人说明。

    　（三）提前7日将会议通知及有关材料送达每位委员。

    　（四）做好会议书面记录，并由主持人和记录人签字；涉及重要事项的会议由全体出席会议的委员签字。

    　（五）会议有过半数委员出席，作出决定须经全体委员人数半数以上同意。

    　　　　业主委员会做出的决定，应当以书面形式向全体业主公告。

    第二十七  （印章的使用管理）

    　　　　业主委员会应当建立健全印章管理制度。业主大会印章、业主大会财务专用章和业主委员会印章由业主委员会指定专人保管，并按印章管理制度使用。

    第二十八  （业主大会档案资料管理）

    　　　　业主委员会应当建立档案资料管理制度。业主大会档案资料，由业主委员会指定专人保管。

    第二十九  （业主委员会活动经费）

    　　　业主委员会活动经费用于下列开支：

    　　（一）业主大会、业主委员会会议开支；

    　　（二）必要的日常办公等费用开支；

    　　（三）有关人员津贴，具体支付对象如下：

    　　（1） 业委会所聘工作人员，费用每月总计 RMB2800元；

   　　   业主委员会开展工作的经费来源采用下列筹集方式：

（一）    从维修基金利息中支取。　　

（二）    从共用部位、共用设施设备及其他经营收益中支取；

经费收支帐目由物业管理企业代为管理，经费收支帐目每12个月在物业管理区域内公布一次，接受业主的监督。

第三十条（业主委员会换届）

业主委员会任期届满2个月前，应当召开业主大会会议进行业主委员会的换届选举；逾期未换届的，房地产行政主管部门可以指派工作人员指导其换届工作。

第三十一条（主委员会换届、变更的备案）

（一）新一届业主委员会在换届选举后30日内，持下列文件向房地产行政主管部门办理换届备案手续：

1、业主委员会换届备案申请书；

2、上届业主委员会工作报告；

3、新一届业主委员会委员名单；

4、其他有关资料。

（二）业主委员会任期内有下列事项发生变更的，在 30日内向房地产行政主管部门办理变更备案手续：

1、业主委员会名称；

2、物业管理区域范围；

3、业主委员会主任、副主任。

业主委员会应就变更事项向物业管理区域内全体业主进行公布。

第三十一条（主委员会换届后的工作和财物移交）

原业主委员会应当在其任期届满之日起10日内，将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交新一届业主委员会，并做好交接手续。

第三十二条（关法律责任）

（一）业主委员会违规或超越职权作出决定，损害业主利益的，其责任人应依法承担相应的法律责任。

（二）业主委员会的印章依照有关法律法规、政策和业主大会章程的规定刻制、使用、管理。

违反印章使用规定，造成经济损失或者不良影响的，由责任人承担相应的责任。

第四章  附则

    第三十三（业主大会议事规则的生效）

    本议事规则经     年    月    日业主大会会议讨论通过。

    本议事规则的修订经业主大会会议讨论通过后生效。

    本议事规则未尽事项由业主大会补充。业主大会通过的有关本议事规则的决定为本议事规则的组成部分。